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    2020年江蘇房地產業表現超預期 商品房銷售面積增10.4%

    發布時間:2021-02-22 08:57:24  |   來源:新華日報  |   作者:吉強  |   責任編輯:DH019
    2020年樓市表現如何?住房和城鄉建設部部長王蒙徽這樣評價:“總體運行平穩,基本實現了穩地價、穩房價、穩預期的目標?!苯y計顯示,2020年,全國房地產開發投資額、

      2020年樓市表現如何?住房和城鄉建設部部長王蒙徽這樣評價:“總體運行平穩,基本實現了穩地價、穩房價、穩預期的目標。”統計顯示,2020年,全國房地產開發投資額、商品房銷售面積比上年分別增長7%、2.6%;江蘇這兩項指標增速分別為9.7%、10.4%,明顯快于全國平均水平。江蘇和廣東,一個連續兩年摘得全國商品房銷售面積桂冠,一個連續六年穩居全國房地產開發投資額第一。

      和上年相比,全國房地產開發投資額增速下降2.9個百分點,商品房銷售面積增速回升2.7個百分點;江蘇兩項指標增速分別比上年提高0.3個、6.8個百分點。至于房價,易居房地產研究院的研究報告顯示,全國100個城市新建商品住宅成交均價同比上漲10.8%??梢哉f,在堅持“房住不炒”、各地調控頻繁的行業背景下,特別是在遭受新冠肺炎疫情的嚴重沖擊下,全國樓市表現超預期,對經濟穩增長發揮了關鍵作用,但熱點大城市熱點板塊“一房難求”同時存在,樓市供需結構性矛盾突出。

      經濟恢復的“關鍵先生”

      在拉動經濟增長的“三駕馬車”中,固定資產投資發揮著關鍵作用。而無論從房地產投資在固定資產投資中的分量衡量,還是從商品房銷售對家裝、家電等行業消費的連鎖影響考察,樓市投資與銷售至今仍是經濟穩增長的“關鍵先生”。

      春節期間,記者路過南京市孝陵衛一條巷子,朝南百十米長的街面有24家商戶,其中房地產中介就有4家,數量僅次于經營吃食的5家。在居民家門口寸土寸金的商業布局中,一輩子打不了幾次交道的房地產中介,居然已和“吃”這樣的日常剛需“地位”相當,可見去年房地產中介的日子不錯,樓市溫度不低。

      “開發投資增速穩步回升,銷售逐月回暖”,這是省統計局房地產業年度分析報告對江蘇樓市的“評語”。

      去年1-5月份,全省房地產開發投資增速首次由負轉正,“負轉正”時間早于固定資產投資6個月,后者在年底才浮出水面,全年微增0.3%。

      2020年,民間投資占江蘇固定資產投資比重達68.8%。同期數據顯示,江蘇民間固定資產投資同比下降0.8個百分點,但民間房地產開發投資增長12.5%,拉動民間投資增長4.1個百分點。

      蘇州是江蘇固定資產投資和房地產開發投資第一大市,2020年,全市房地產開發投資占其固定資產投資的比重為51.2%,超“半壁江山”。南京市這一比重為48.6%。在投資調結構中,房地產開發投資固然是被優化的對象,但作為支柱產業之一,其現實地位和影響仍不容忽視。

      從房地產開發投資額來看,蘇南總量仍最大。2020年,蘇南地區房地產開發投資同比增長3.3%,增速低于蘇中的32%和蘇北的12.6%,占全省比重由2019年的65.3%下降到61.5%。

      投資活躍的同時,銷售也不錯。2020年,江蘇商品房銷售15427萬平方米,其中,住宅13856萬平方米,按100平方米/套計,相當于賣了近139萬套房。江蘇房地產開發投資占全國的9.3%,商品房銷售面積占8.8%,相當于全國每賣出11套房,起碼有一套在江蘇。自2015年起,江蘇商品房年銷售面積連續6年超億平方米,2020年創出歷史新高。

      全省13個設區市中,蘇州市以2192萬平方米的絕對量排在全省銷售面積首位,緊隨其后的是南通(2000萬平方米)、徐州(1658萬平方米)。

      “白銀時代”的成色不低

      3年前,萬科集團董事會主席郁亮認為目前中國房地產市場還處于白銀時代,并解釋說:“當我們把白銀和黃金進行對比的時候,不要忘記,白銀也是貴金屬。中國的城市化過程并沒有結束,城市對于空間的需求,無論從數量還是品質上來看,都依然龐大。”2020年超預期的樓市表現,展現的正是“白銀”不低的成色。

      2020年,熱點大城市熱點板塊“一房難求”的新聞不時刺激著公眾眼球:上海一位博士4次參與搖號失敗,買不到房,情急之下給市領導致信提建議;南京一套700萬的河西房,一位市民經過一年9次搖號才中簽,還稱自己是“幸運兒”。

      作為“準一線城市”,2020年,諸多發展利好“加身”的南京累計成交新房8.6萬套、二手房12萬套,雙雙創下近4年來的新高。上海市新房成交面積、二手住房成交套數也都創出近4年來新高。同樣創出近4年來新高,這應該不是巧合。

      當然,在樓市“白銀時代”,房地產行業整體快速擴張和市場單邊快速上漲都已結束,取而代之的是結構性供需矛盾,熱點城市和非熱點城市、城市的熱點板塊與非熱點板塊冷熱不均現象普遍存在。

      城市群和都市圈建設,加速了人口往經濟發達區域流動的進程,在人口增長趨勢放緩的背景下,不同城市的樓市溫度因“人”而異實屬正常。舊換新、小換大、農村遷居城市、小城市遷居大城市,居民改善居住條件得償所愿的前提條件是足夠有錢,這首先取決于地方經濟發展水平。

      2020年,江蘇樓市的“溫度”不低,個中緣由有兩點很重要:一是全省不同區域以及城鄉的協調發展更均衡,二是“十三五”時期江蘇快速補上了高鐵建設的短板,提升了商品房的區位價值。2020年江蘇城鎮化率達72%,較上年提高1.4個百分點,越來越多的農民變為市民,充實了樓市購買力。而居民買房無論是出于自住消費還是投資增值,“區位”“地段”都是王道,交通便利性無疑成為“區位”“地段”優勢的關鍵要素之一。

      “十三五”時期,江蘇人傲嬌的發展成績之一,就是五年建成了“高鐵大省”,蘇南沿江、蘇中、蘇北地區均進入上海1-2小時都市圈。難怪2020年南通樓市格外火熱,全市商品房銷售面積增長14.6%,商品房銷售額增長16.6%,房地產開發投資增長37.5%。要知道,南通的常住人口、GDP規模均排在全省第四位,但去年商品房銷售居然“賣”過了省會南京,顯然,交通條件改善進而提升經濟區位優勢,成為南通樓市吸引力增強的重要“得分”項。

      “有形之手”摁住暴漲風險

      價隨量升,是市場正?,F象,何況住房本身兼有投資屬性。但,商品房尤其是商品住宅又是特殊的,“居者有其屋”的基本民生需求決定了房子是用來住的,而不是用來炒的,調控房價漲幅如同調控物價漲幅,均因涉及基本民生而尤為必要。所以,不必諱言房價上漲,應警覺的是房價過快上漲,尤其是投資、投機性需求造成的房價虛漲,政府“有形之手”調控發力點也在于此。

      2020年,全國商品房銷售額增長8.7%,快于銷售面積增速6.1個百分點,這多出來的6.1個百分點無疑和房價上漲緊密關聯。

      2020年12月,納入國家統計局70個大中城市房價統計的江蘇4市新建商品住宅價格同比漲幅為:徐州上漲10%,揚州上漲6.6%,無錫上漲6.3%,南京上漲4.9%。單看去年數據,江蘇這4個城市房價漲幅不僅大大超過物價平均漲幅,也讓居民收入增速相形見絀。

      事實上,去年江蘇熱點城市樓市調控收緊政策密集出臺。如,新房房價連漲57個月的徐州市,去年10月就從宅地供應、備案價格管理、裝修行為與價格監管、房地產金融政策、限售等多方面給出指導政策。去年南通GDP增長4.7%,增速全省居首,樓市也堪稱火熱,今年南通市政府工作報告中就明確提出要堅持“房住不炒”,而該市2020年政府工作報告除提出堅持“房住不炒”外,還特別指出要“控制房價上漲趨勢”。

      江蘇城鎮化率低于全球高收入經濟體81.3%的平均數,房地產行業隨著經濟發展還有一定成長空間,尤其是中心城市樓市應有不錯的前景。省統計局分析報告這樣展望:我省正處于多個國家重大戰略疊加實施機遇期,交通、教育、醫療等利好,推進城市能級不斷提升,為房地產市場進一步發展創造了有利環境;改善型需求的增加,為房地產開發企業提供了新一輪的發展機遇,在地段、配套、品質、規劃等方面勝出的“好房子”依舊備受客戶青睞。

      顯然,樓市調控需要在維護房地產行業健康發展,與摁住房價非理性上漲沖動、滿足群眾住房條件改善性需求之間精準拿捏。而解決大城市新市民、困難群眾等住房突出問題,還需政府在有效增加保障房、保障性租賃住房和共有產權住房等方面繼續揮出“重拳”。

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